Règlement

Présentation

La Coopérative d’habitation Qurtuba (ci-dessous « la coopérative ») est enregistrée au Québec depuis 1990. C’est un organisme sans but lucratif qui achète les unités d’habitation et les transfère aux membres en règle une fois les exigences réglementaires de la coopérative sont remplies.

Objectif

Le principal objectif de la coopérative est d’offrir à ses membres la possibilité d’acquérir des propriétés à des prix raisonnables tout en évitant de payer des intérêts usuraires (Riba). Elle permet également aux investisseurs de retirer des bénéfices raisonnables de leurs investissements et de faire des profits aussi bien moraux (Halal) que matériels. 

Adhésion

Tout membre en règle est admissible aux avantages offerts par la coopérative. Pour devenir membre, il faut satisfaire aux conditions suivantes : (1) Ouvrir un compte en remplissant le formulaire d’adhésion (2) Payer les frais de 75$ et effectuer l’achat d’un minimum de 20 parts sociales de classe B (valeur de la part sociale : 100$) au moment de l’adhésion (3) Effectuer l’achat d’un minimum de 20 parts sociales de classe B par année calendaire.

Types de comptes

Les membres ont le choix entre deux types de comptes : le compte individuel et le compte joint. Quel que soit le type de compte, les paiements doivent provenir du compte bancaire du ou des titulaires du compte. 

Comptes individuels

Le compte individuel appartient à une seule personne, le titulaire principal. Toutes les opérations ne peuvent être effectuées que par le titulaire principal du compte, sauf s’il donne procuration écrite à une autre personne.

Comptes conjoints

La coopérative permet à un maximum de deux (2) personnes, avec ou sans lien de parenté, d’ouvrir un compte conjoint. Le compte joint est un compte en commun qui confère les mêmes droits et obligations aux titulaires (investissement, vente des parts sociales, etc.). Ce type de compte confère un seul droit de vote aux assemblées générales des membres. Au décès de l’un des cotitulaires, le compte joint est bloqué jusqu’à l’obtention des résultats des recherches testamentaires.

Admissibilité à l'achat d'une maison

Afin de devenir admissible à un financement pour l’achat d’une unité d’habitation, le membre doit avoir accumulé un minimum de 600 parts sociales de classe B (60 000$). Dans ce cas, le membre intéressé à entamer son processus d’achat doit présenter une demande afin que son nom soit intégré à la liste d’attente. L’intégration à la liste d’attente se fait au début du trimestre suivant celui durant lequel la demande a été reçue. La priorisation dans la liste d’attente se fait en fonction de la date d’ancienneté, c’est-à-dire la date à laquelle le membre a atteint le seuil de 600 parts sociales. Afin de rester dans la liste d’attente et garder son rang prioritaire, le membre doit maintenir le montant minimum de 600 parts sociales de classe B.

Le membre qui souhaite se retirer de la liste d'attente conservera son ancienneté. Il pourra plus tard réintégrer la liste d’attente. Pour le faire, le membre devra transmettre une demande et son nom sera réintégré dans la liste d’attente au début du trimestre suivant celui durant lequel la demande est reçue. La demande de retrait de la liste d’attente reçue durant un trimestre fera en sorte que le membre sera éligible aux dividendes à partir du trimestre suivant celui durant lequel sa demande a été reçue.

REER/CELIAPP

La coopérative se réserve le droit d’intégrer dans la liste d’attente les membres qui cumulent l’équivalent de 60 000$ en combinant leur investissement auprès de la coopérative et les montants détenus dans le cadre d’un REER ou un CELIAPP auprès de toute institution financière québécoise. Le montant maximal admissible à titre de REER/CELIAPP est de 20 000$.

Processus de sélection

En fonction de leur ancienneté dans la liste d’attente, les membres dont le tour est arrivé sont contactés afin qu’il se prononcent sur leur disposition à acheter une unité d’habitation. Le membre dispose d’un délai pour transmettre sa réponse. Si le membre est prêt, il est inscrit dans la liste d’achat de la période visée. Si le membre n’est pas prêt à acheter une maison, son tour sera accordé au membre suivant dans la liste de priorité. L’absence de réponse dans le délai requis signifie que le membre renonce à son tour et doit communiquer avec la coopérative par écrit pour reconsidérer son nom dans un processus de sélection future.

Admissibilité aux ristournes

La coopérative distribue les revenus nets générés par ses opérations sur ses membres détenteurs de parts sociales de classe B sous forme de dividendes. Les dividendes sont calculés par trimestre sur les parts sociales de catégorie B qui sont détenues tout au long du trimestre (du premier jour jusqu’au dernier jour trimestre). Un minimum de vingt parts sociales de classe B (soit 2 000 $) doit être détenu afin d'être admissible aux ristournes. Certaines situations, indiquées dans le présent règlement, font que le membre n’est pas éligible aux dividendes.

Paiement des ristournes

Le taux de dividendes est variable et dépend de la performance de la coopérative. Le calcul des dividendes se fait sur la balance trimestrielle des parts sociales détenues. Les ristournes sont payées sur une base trimestrielle, durant le mois suivant la fin du trimestre en question. Elles déclarées une fois par année, en janvier de l’année suivante. Par défaut, les ristournes sont réinvesties dans la coopérative, sauf si le membre décide de les retirer de son compte d'investissement.

Ristournes et processus d'achat d'une maison

Les membres en règle désirant faire l’acquisition d’une unité d’habitation reçoivent des dividendes sur leurs investissements tant que leur nom n’est pas inscrit dans la liste d’attente. Les dividendes ne sont donc pas accordés à partir du trimestre durant lequel le nom du membre est inscrit dans la liste d’attente.

Lettre d'autorisation / Début du processus d'achat

Le membre sélectionné pour l’achat d’une maison reçoit une lettre d’autorisation et de procuration lui permettant de négocier avec les vendeurs et d’effectuer des offres conditionnelles au nom de la coopérative. La durée de validité de cette lettre est de trois (3) mois. Elle pourrait être renouvelée une seule fois à la discrétion de la coopérative. Le membre dont la lettre s’est expirée doit communiquer par écrit avec la coopérative pour qu’il soit reconsidérer dans un processus de sélection future.

Type et emplacement du logement

Le membre choisi le type d’habitation et l’emplacement de la maison qu’il désire que la coopérative lui achète. Toutefois, la maison doit être située dans la province du Québec. Aussi, la coopérative ne fait pas l’acquisition de terrains ou d’immeubles à revenus.

Choix de la propriété

Le membre effectue des offres pour un logement qu’il a choisi. Ces offres sont conditionnelles à l’acceptation par la coopérative à la fois des résultats de l’inspection du logement et de son financement. Ainsi, si l’offre conditionnelle est acceptée par le vendeur, le membre fait inspecter l’unité d’habitation par un professionnel (inspecteur en bâtiment agréé).

Intitulé de section "Nom de l'acheteur"

Comme l’acheteur de l’unité d’habitation est la coopérative, la rubrique « nom de l’acheteur » de l’offre doit être libellée comme suit : « l’acheteur est la Coopérative d’habitation Qurtuba représentée par Monsieur et/ou Madame … (nom du membre) ».

Documents à soumettre pour l'approbation finale

Afin d’obtenir l’approbation finale pour le financement de la maison, le membre soumet à la coopérative les documents suivants : l’offre conditionnelle acceptée, la ou les contre-offres (le cas échéant), la déclaration du vendeur, le certificat de de localisation qui décrit la situation actuelle de la propriété, le rapport d’inspection, l’évaluation municipale de la propriété et la déclaration de copropriété (s’il s’agit d’une copropriété). À la suite de l’analyse de ces documents, la coopérative émet une lettre d’approbation d’acquisition de la propriété, accompagnée d’une lettre de référence bancaire. Par la suite, la coopérative désigne un notaire afin de programmer la transaction de l’achat.

La contribution des parties

La contribution de la coopérative ne peut dépasser le ratio de 80%. De ce fait, pour une contribution maximale de la coopérative de 400 000$, le membre doit contribuer à un minimum de 100 000$. Pour les unités d’habitation dont le prix dépasse 500 000$, il revient au membre de financer les montants excédentaires. Le membre autorisé doit s'assurer que son investissement auprès de la coopérative est égal au minimum requis et ce au plus tard 10 jours avant la date de la transaction d’achat. Avec une offre acceptée, le membre peut retirer son REER/CELIAPP sans être imposé dans le cadre du programme Régime d'accession à la propriété (RAP).

Propriétés vendues sans garantie légale

La coopérative accepte l’acquisition des unités d’habitation vendues sans garantie légale de qualité à condition à ce que le membre signe un document notarié qui dégage entièrement la coopérative de toute responsabilité. En faisant ainsi, le membre renonce, notamment, à son droit de poursuivre la coopérative pour vice caché et s’engage à prendre sous sa seule responsabilité tout problème futur dans la propriété.

Processus pour une construction neuve

Si le membre est le propriétaire du terrain sur lequel la construction sera réalisée, il aura à le transférer à la coopérative. Si le membre n’est pas détenteur d’un terrain, le prix et le calendrier de paiement du constructeur du projet seront suivis. Le membre sollicite des soumissions auprès de constructeurs ou effectue la recherche de projets de constructions. Il transmet à la coopérative la soumission ou le projet qui l’intéresse. La coopérative effectue les vérifications nécessaires sur le constructeur (sérieux, fiabilité, historique des projets, etc.). Si les résultats des vérifications sont concluantes, le membre sera autorisé à signer le précontrat (contrat préliminaire) au nom de la coopérative auprès avec le constructeur. Dans les jours qui suivent la signature du précontrat, le membre soumet ce dernier pour approbation (délai légal de 10 jours à ne pas dépasser). Une approbation conditionnelle est délivrée. Les conditions portent notamment sur la livraison de la propriété, sur la réception du rapport d'inspection pré-réception et du certificat de localisation qui ne mentionnent aucune non-conformité. À la livraison de la propriété, le prix de la propriété prendra en compte le coût d’achat du terrain et le coût du projet de construction si le terrain était en possession du membre. Autrement, le prix de la propriété correspondra au coût du projet de construction si le prix du terrain y est inclus.

Partenariat

Le mode de financement utilisée par la coopérative est basé sur le principe de partenariat. Selon ce principe, le membre effectue des paiements dont une part sert à payer les frais d’occupation de l’unité d’habitation et l’autre part sert au remboursement du capital.

Les paiements effectués par le membres lui permettent d'acquérir les parts de Qurtuba dans l'unité d'habitation. Ainsi, et comme le calcul des frais d'occupation se fait sur la base des parts de Qurtuba dans l'unité, au fur et à mesure des paiements, la part des paiements qui sert à payer les frais d’occupation de l’unité d’habitation diminue et la part sert au remboursement du capital augmente. 

Convention d'occupation

En plus de l’acte d’achat de la propriété, un document notarié (convention d’occupation) est produit pour documenter l’entente entre le membre et la coopérative. Ce document d’entente indique, notamment, la part du membre, la part de la coopérative, l’échéancier de paiement et le montant et la répartition (entre capital et frais d'occupation) des paiements mensuels.

Conversion des parts sociales

Une fois la transaction d’achat finalisée, la coopérative transforme les parts sociales de classe B du membre en parts sociales de classe A de valeur égale. Les parts sociales de classe A ne donnent pas droit aux dividendes. Elles n’ont pour but que de retracer l’évolution des paiements de la propriété.

Frais d'achat et de propriété

Les dépenses liées à l'achat de la propriété, y compris l’évaluation et l’inspection sont à la charge du membre. Les frais de notaire et la taxe de mutation (bienvenue) sont également à la charge du membre. Ultérieurement, lorsque la propriété sera transférée au membre, Qurtuba paiera les frais de notaire et la taxe de mutation. Les taxes municipales et scolaires et toute autre dépense de la propriété sont à la charge du membre. Ces dernières sont déduites du capital détenu par le membre si la coopérative effectue leur paiement à sa place. Des frais administratifs mensuels sont également requis par les membres occupant une maison afin de gérer leur compte et leur fournir un état de compte périodique.

Responsabilités durant le processus d'achat

En aucun cas, la Coopérative d’habitation Qurtuba ne pourra être mise en cause, poursuivie et/ou tenue responsable de tout dommage direct, indirect, consécutif ou accessoire ou de tout autre dommage, que ce soit dans le cadre de la négociation, la soumission d’une offre d’achat, la conclusion de l’acte d’achat et/ou de vente ou tout autre acte lié directement ou indirectement à l’acquisition de l’immeuble. Le rôle de la Coopérative se limite à financer l’immeuble, elle n’intervient pas dans le processus d’achat. Par conséquent, toute faute commise dans le cadre du processus d’achat de l’immeuble est entièrement imputable au mandataire à l’exclusion de la Coopérative, ses employés, son président et ses administrateurs.

In view of the foregoing, the Purchasers and their Broker, the Sellers and their Broker and/or any other person involved in the process of acquiring the Property, waive all recourse against Qurtuba.  Any recourse against Qurtuba will be declared abusive.

Transfert de la propriété

Le membre occupant peut accélérer le paiement de la propriété sans qu’il soit pénalisé. Quand la valeur des parts sociales de classe A détenues par le membre égalera le coût de la maison au moment de l’achat, le membre peut demander le transfert de la propriété à son nom. Le membre occupant reconnaît que le transfert de propriété du bien se fera sans aucune garantie légale de qualité et aux risques du membre occupant.

Appréciation / dépréciation de la valeur de la propriété

Le calcul de la plus-value se fait en comparant l’évaluation municipale de la propriété au moment de l’achat et sa valeur municipale au moment du transfert au membre. S’il y a eu une appréciation dans la valeur de la propriété, le membre devra acquérir des parts sociales de classe G au coût égal à 10% de la plus-value acquise par la propriété. Ce montant est plafonné à 15 000$. Si la valeur de la propriété s’est dépréciée, la coopérative émet un paiement équivalent à 10% du montant de la dépréciation. Ce montant est également plafonné à 15 000$. Cette disposition ne s'applique pas aux conventions d'occupation signées à partir du 1er juillet 2022.

Vente de la propriété

Un membre doit rester minimum une année avant de pouvoir vendre la propriété. En cas de problèmes financiers majeurs résultant à des défauts de paiements chroniques, la coopérative, avec l’autorisation du membre, peut procéder à la vente de la propriété. Le membre désirant vendre la propriété a la responsabilité d’effectuer la démarche de vente. Qurtuba désigne le notaire qui procède à la transaction de vente. Les ventes des propriétés de la coopérative sont toujours effectuées sans garantie de qualité, au risque et péril de l'acheteur.

Appreciation/Depreciation en cas de vente

En cas de vente, la valeur de la propriété sera évaluée. S’il y a eu une appréciation dans la valeur de la propriété, le membre perçoit 80% de la plus-value s’il détient moins de 50% du capital, et 90% de la plus-value s’il détient 50% ou plus du capital. Le montant est plafonné à 15 000$. Cette limite maximale de 15 000$ ne s'applique pas aux propriétés dont la convention d'occupation a été signée le ou après le 1er juillet 2022.

Transfert au moyen d'un financement hypothécaire

Le transfert de la propriété par financement peut être opéré à la demande du membre après une période de deux ans à partir de la date d’acquisition initiale de l’immeuble. Le membre occupant devra payer 20 % de la différence constatée entre l’évaluation municipale au moment du transfert et l’évaluation au moment de l’achat. Le membre occupant paiera les taxes, redevances et frais inhérentes au transfert de la propriété. Le transfert se fera sans aucune garantie légale de qualité.

Transfert d'une hypothèque à Qurtuba

Les personnes déjà propriétaires qui désirent transférer leur hypothèque auprès de la coopérative feront l'objet d'une liste à part. Les critères d'admissibilité de ces membres sont les mêmes que pour les premiers acheteurs. En outre, ils doivent détenir depuis au moins six mois un nombre d'actions équivalents à 5% de la balance de l'hypothèque. Les membres de cette liste sont sélectionnés séparément. La coopérative procédera à l’évaluation de la propriété lorsqu’elle s’apprête à effectuer la transaction d’achat.

Certificats

La coopérative délivre un certificat pour les parts sociales de classe B achetées par les membres en règle. Les certificats ne sont délivrés ni pour les dividendes ni pour les parts sociales de classe A ou G.

Rachat des parts de type B

Un membre peut faire racheter ses parts sociales de classe B en tout temps. En ce qui concerne les parts sociales de classe A, le membre peut les revendre à condition que son taux de participation dans la valeur de la propriété ne baisse pas en bas de 25% du prix d'achat.

Feuillets d'impôt et avis de ristournes

La coopérative émet les feuillets d’impôt aux membres qui ont reçu des dividendes. Un avis de ristourne est également fourni à une fréquence semestrielle.