Règlement

Présentation

La Coopérative d’habitation Qurtuba (ci-dessous « la coopérative ») est enregistrée au Québec depuis 1990. C’est un organisme sans but lucratif qui achète des unités d’habitation et les transfère aux membres en règle une fois les exigences réglementaires de la coopérative remplies.

Objectif

Le principal objectif de la coopérative est d’offrir à ses membres la possibilité d’acquérir des propriétés à des conditions financières raisonnables tout en évitant de payer des intérêts usuraires (Riba). Elle permet également aux investisseurs de retirer des bénéfices appréciables de leurs investissements tout en étant licites sur le plan éthique. 

Adhésion

Tout membre en règle est admissible aux avantages offerts par la coopérative. Pour devenir membre, il faut satisfaire aux conditions suivantes : (1) Ouvrir un compte en remplissant le formulaire d’adhésion (2) Payer 75$ au titre de frais d'administration (3) Effectuer l’achat d’un minimum de 200 parts sociales de classe B (valeur de la part sociale : 10$) au moment de l’adhésion (en d'autres termes, verser un minimum de 2000$ dans le compte).

Types de comptes

Les membres de Qurtuba ont le choix entre deux types de comptes : compte individuel et compte conjoint. Quel que soit le type de compte, les paiements doivent provenir du compte bancaire du ou des titulaires. Aucun paiement provenant d'une tierce partie n'est accepté.

Comptes individuels

Le compte individuel appartient à une seule personne, le titulaire principal. Toutes les opérations ne peuvent être effectuées que par le titulaire principal du compte, sauf s’il donne procuration écrite à une autre personne.

Comptes conjoints

La coopérative permet à un maximum de deux (2) personnes, avec ou sans lien de parenté, d’ouvrir un compte conjoint. Le compte joint est un compte en commun qui confère les mêmes droits et obligations aux titulaires (investissement, vente des parts sociales, etc.). Ce type de compte confère un seul droit de vote aux assemblées générales des membres. Au décès de l’un des cotitulaires, le compte joint est bloqué jusqu’à l’obtention des résultats des recherches testamentaires.

Exemption pour étudiants à temps plein

Un étudiant, sur présentation d'une preuve d'études à temps plein, peut bénéficier de l'exemption des frais d'ouverture de compte de 75$, tout en respectant toutes les autres dispositions du règlement. Ce compte ne peut donner le droit à l'acquisition d'une propriété que lorsque le détenteur devient majeur. Le détenteur du compte bénéficie toutefois de l'ancienneté à compter de la date à laquelle toutes les autres conditions auront été réunies, le cas échéant. 

Comptes pour mineurs

Un parent peut ouvrir un compte à son enfant mineur à condition qu'il soit un compte conjoint, dont le second détenteur est un des deux parents. Dans ce cas, les frais de 75$ ne sont pas exigés. Le Conseil d'Administration se réserve le droit d'examiner et de limiter l'ouverture de ces comptes afin de prévenir tout abus potentiel. Ce compte ne peut donner le droit à l'acquisition d'une propriété que lorsque le détenteur mineur aura atteint la majorité. Le détenteur du compte bénéficie toutefois de l'ancienneté à compter de la date à laquelle toutes les autres conditions auront été réunies, le cas échéant.

Admissibilité à l'achat d'une maison

Afin de devenir admissible à un financement pour l’achat d’une unité d’habitation, le membre doit avoir accumulé un minimum de 6 000 parts sociales de classe B (60 000$). Dans ce cas, le membre intéressé à entamer son processus d’achat doit présenter une demande afin que son nom soit intégré à la liste d’attente. L’intégration à la liste d’attente se fait au début du trimestre suivant celui durant lequel la demande a été reçue. La priorisation dans la liste d’attente se fait en fonction de la date d’ancienneté, c’est-à-dire la date à laquelle le membre a atteint le seuil de 6 000 parts sociales. Afin de rester dans la liste d’attente et garder son rang prioritaire, le membre doit maintenir, dans son compte, le montant minimum de 6 000 parts sociales de classe B.

Le membre qui souhaite se retirer de la liste d'attente conservera son ancienneté en tant que membre de la coopérative. Il pourra plus tard réintégrer la liste d’attente. Pour le faire, le membre devra transmettre une demande et son nom sera réintégré dans la liste d’attente au début du trimestre suivant celui durant lequel la demande est reçue. La demande de retrait de la liste d’attente reçue durant un trimestre fera en sorte que le membre sera éligible aux dividendes à partir du trimestre suivant celui durant lequel sa demande a été reçue.

REER/CELIAPP

La coopérative se réserve le droit d’intégrer dans la liste d’attente les membres qui cumulent l’équivalent de 60 000$ en combinant le montant de leur investissement auprès de la coopérative et les montants détenus dans le cadre d’un REER ou un CELIAPP auprès de toute institution financière québécoise. Le montant maximal admissible au titre d'un REER/CELIAPP est de 20 000$.

Processus de sélection

En fonction de leur rang dans la liste d’attente, les membres dont le tour est arrivé sont contactés afin qu’il se prononcent sur leur disposition à acheter une unité d’habitation. Le membre dispose d’un délai pour transmettre sa réponse. Si le membre est prêt, il est inscrit dans la liste d’achat de la période visée. Si le membre n’est pas prêt à acheter une maison, son tour sera accordé au membre suivant dans la liste de priorité. L’absence de réponse dans le délai requis signifie que le membre renonce à son tour et doit communiquer avec la coopérative par écrit pour que son nom soit considéré dans un processus de sélection future.

Admissibilité aux dividendes

Les parts sociales de classe B génèrent pour leurs détenteurs des dividendes. Les dividendes sont calculés par trimestre sur les parts sociales de catégorie B qui sont détenues tout au long du trimestre (du premier jour jusqu’au dernier jour du trimestre). Un minimum de 200 parts sociales de classe B (soit 2 000 $) doit être détenu afin d'être admissible aux dividendes. Certaines situations, indiquées dans le présent règlement, font que le membre n’est pas éligible aux dividendes.

Paiement des dividendes

Le taux de dividendes est variable et dépend de la performance financière de la coopérative. Le calcul des dividendes se fait sur la balance trimestrielle des parts sociales détenues. Les dividendes sont payées sur une base trimestrielle, durant le mois suivant la fin du trimestre en question. Elles sont déclarés une fois par année, en janvier de l’année suivante. Par défaut, les dividendes sont déposés dans le compte Qurtuba de chaque membre éligible. Toutefois, le membre peut à tout moment demander leur retrait.

Dividendes et processus d'achat d'une maison

Les membres en règle désirant faire l’acquisition d’une unité d’habitation reçoivent des dividendes sur leurs investissements tant qu’ils ne sont pas inscrits dans la liste d’attente. Les dividendes ne sont plus accordés à partir du trimestre durant lequel le nom du membre est inscrit dans la liste d’attente pour l’achat d’une maison.

Lettre d'autorisation / Début du processus d'achat

Le membre sélectionné pour l’achat d’une maison reçoit une lettre d’autorisation et de procuration lui permettant de négocier avec les vendeurs et d’effectuer des offres conditionnelles au nom de la coopérative. La durée de validité de cette lettre est de trois (3) mois.

Type et emplacement de l'habitation

Le membre choisit le type et l’emplacement de l’habitation qu’il désire que la coopérative lui achète en vue de l’occuper. Toutefois, celle-ci doit être située dans la province du Québec. L’acquisition de terrains ou d’immeubles destinés à une exploitation commerciale visant à générer des revenus sont par ailleurs exclus.

Choix de la propriété

Le membre effectue des offres pour un logement de son choix. Ces offres sont conditionnelles à l’acceptation par la coopérative à la fois des résultats de l’inspection du logement et de son financement. Ainsi, si l’offre conditionnelle est acceptée par le vendeur, le membre fait inspecter l’unité d’habitation par un professionnel (inspecteur en bâtiment agréé) pour s'assurer de son état.

Intitulé de section "Nom de l'acheteur" sur l'offre d'achat

Comme l’acheteur de l’unité d’habitation est la coopérative, la rubrique « nom de l’acheteur » de l’offre doit être libellée comme suit : « l’acheteur est la Coopérative d’habitation Qurtuba représentée par Monsieur et/ou Madame … (nom du membre) ».

Documents à soumettre pour approbation finale

Afin d’obtenir l’approbation finale pour l'achat de la maison, le membre soumet à la coopérative les documents suivants : (1) l’offre conditionnelle acceptée, (2) la ou les contre-offres (le cas échéant), (3) la déclaration du vendeur, (4) le certificat de de localisation qui décrit la situation actuelle de la propriété, (5) le rapport d’inspection, (6) l’évaluation municipale de la propriété et (7) la déclaration de copropriété (s’il s’agit d’une copropriété). Une fois ces documents reçus et analysés, la coopérative émet une lettre d’approbation d’acquisition de la propriété, accompagnée d’une lettre de référence bancaire. Par la suite, la coopérative désigne un notaire afin de programmer la transaction de l’achat.

La contribution des parties

La contribution de la coopérative ne peut dépasser le ratio de 80% et un montant plafonné à 400 000$. De ce fait, pour une contribution maximale de la coopérative de 400 000$, le membre doit contribuer à un minimum de 100 000$. Pour les unités d’habitation dont le prix dépasse 500 000$, il revient au membre de financer les montants excédentaires. Le membre autorisé doit s'assurer que son investissement auprès de la coopérative est égal au minimum requis et ce au plus tard 10 jours avant la date de la transaction d’achat. Avec une offre acceptée, le membre peut retirer son REER sans être imposé dans le cadre du programme Régime d'accession à la propriété (RAP).

Achat de propriétés sans garantie légale

La coopérative accepte l’acquisition des unités d’habitation vendues sans garantie légale de qualité à condition que le membre concerné en assume l’entière responsabilité et libère par attestation notariée la coopérative de toute responsabilité. En faisant ainsi, le membre renonce, notamment, à son droit de poursuivre la coopérative pour vice caché et s’engage à prendre sous sa seule responsabilité tout problème futur susceptible de survenir dans la propriété.

Achat dans le cadre d'une construction neuve

Si le membre est le propriétaire du terrain sur lequel la construction sera réalisée, il aura à le transférer à la coopérative. Si le membre n’est pas détenteur d’un terrain, le prix et le calendrier de paiement du constructeur du projet seront suivis. Le membre sollicite des soumissions auprès de constructeurs ou effectue la recherche de projets de constructions. Il transmet à la coopérative la soumission ou le projet qui l’intéresse. La coopérative effectue les vérifications nécessaires sur le constructeur (sérieux, fiabilité, historique des projets, etc.). Si les résultats des vérifications sont concluantes, le membre sera autorisé à signer le précontrat (contrat préliminaire) au nom de la coopérative auprès avec le constructeur. Dans les jours qui suivent la signature du précontrat, le membre soumet ce dernier pour approbation (délai légal de 10 jours à ne pas dépasser). Une approbation conditionnelle est délivrée. Les conditions portent notamment sur la livraison de la propriété, sur la réception du rapport d'inspection pré-réception et du certificat de localisation qui ne mentionnent aucune non-conformité. À la livraison de la propriété, le prix de la propriété prendra en compte le coût d’achat du terrain et le coût du projet de construction si le terrain était en possession du membre. Autrement, le prix de la propriété correspondra au coût du projet de construction si le prix du terrain y est inclus.

Partenariat

Le mode de financement utilisé par la coopérative est basé sur le principe de partenariat. Selon ce principe, le membre effectue des paiements dont une part sert à payer les frais d’occupation de l’unité d’habitation et l’autre part sert au remboursement du capital avancé par Qurtuba.

Comme le montant des frais d'occupation est fonction des parts de capital détenues par Qurtuba dans l'unité d’habitation, celui-ci diminue au fur et à mesure des paiements effectués par le membre occupant. Chaque fois que le membre rachète les parts de capital détenues par Qurtuba, il augmente ses parts et fait diminuer les frais d’occupation. 

Convention d'occupation

En plus de l’acte d’achat de la propriété, une convention d’occupation est signée devant notaire pour formaliser l’entente entre le membre et la coopérative et fixer les droits et obligations de chaque partie. Ce document d’entente indique, notamment, les parts de capital avancées respectivement par le membre et par la coopérative lors de l’achat de l’habitation, l’échéancier de paiement et le montant et la répartition (entre remboursement de capital et frais d'occupation) des paiements mensuels.

Conversion des parts sociales

Une fois la transaction d’achat finalisée, la coopérative transforme les parts sociales de classe B du membre en parts sociales de classe A de valeur égale. Les parts sociales de classe A ne donnent pas droit aux dividendes. Elles n’ont pour but que de retracer l’évolution des paiements de la propriété.

Frais d'achat de propriété et autres

Les dépenses liées à l'achat de la propriété, y compris l’évaluation et l’inspection sont à la charge du membre. Les frais de notaire et la taxe de mutation (bienvenue) sont également à la charge du membre. Ultérieurement, lorsque la propriété sera transférée au membre, Qurtuba paiera les frais de notaire et la taxe de mutation. Les taxes municipales et scolaires et toute autre dépense de la propriété sont à la charge du membre. Ces dernières sont déduites du capital détenu par le membre si la coopérative effectue leur paiement à sa place.

Des frais administratifs mensuels sont également exigés pour les membres occupant un logement qui effectuent leurs paiements par chèque.

Responsabilités durant le processus d'achat

En aucun cas, la Coopérative d’habitation Qurtuba ne pourra être mise en cause, poursuivie et/ou tenue responsable de tout dommage direct, indirect, consécutif ou accessoire ou de tout autre dommage, que ce soit dans le cadre de la négociation, la soumission d’une offre d’achat, la conclusion de l’acte d’achat et/ou de vente ou tout autre acte lié directement ou indirectement à l’acquisition de l’habitation. Le rôle de la Coopérative se limite à financer l’habitation ; elle n’intervient pas dans le processus d’achat. Par conséquent, toute faute commise dans le cadre du processus d’achat de est entièrement imputable au mandataire à l’exclusion de la Coopérative, ses employés, son président et ses administrateurs.

Compte tenu de ce qui précède, les acheteurs et leur courtier, les vendeurs et leur courtier et/ou toute autre personne impliquée dans le processus d’acquisition de l’immeuble, renoncent à tout recours contre la Coopérative d’habitation Qurtuba. Tout recours contre la Coopérative d’habitation Qurtuba sera déclaré abusif.

Transfert de propriété

Le membre occupant peut accélérer le remboursement du capital avancé par Qurtuba pour l’achat de la propriété sans qu’il soit pénalisé. Quand la valeur des parts sociales de classe A détenues par le membre égalera le coût de la maison au moment de son achat, celui-ci a droit au transfert de la propriété à son nom. Le transfert de propriété du bien se fera sans aucune garantie légale de qualité et aux risques du membre occupant.

Appréciation / dépréciation de la valeur de la propriété

Un calcul de plus-value est appliqué aux habitations achetées avant le 1er juillet 2022 lors de leur transfert aux membres occupants. La plus-value résulte de la différence entre la valeur municipale de la propriété au moment de son achat et sa valeur municipale au moment de son transfert au membre. Cette plus-value est considérée comme étant un capital de classe G dont 10% reviennent à Qurtuba. Si la valeur de la propriété s’est appréciée, le membre devra, pour permettre le transfert de la propriété à son nom, verser à Qurtuba l’équivalent des 10% de capital de classe G sans pour autant dépasser 15 000$. Si la valeur de la propriété s’est dépréciée, la coopérative émet au profit du membre concerné un paiement équivalent à 10% du montant de la dépréciation, sans pour autant dépasser 15 000$. 

Cette disposition ne s'applique pas aux conventions d'occupation signées à partir du 1er juillet 2022.

Vente de la propriété

Un membre doit occuper l’habitation qui lui a été achetée durant une année au minimum avant de pouvoir demander à Qurtuba de la vendre. En cas de problèmes financiers majeurs résultant à des défauts de paiements chroniques, la coopérative, avec l’autorisation du membre, peut procéder à la vente de la propriété. Le membre désirant vendre la propriété a la responsabilité d’effectuer la démarche de vente. Qurtuba désigne le notaire qui formalise la transaction de vente. Les ventes des propriétés de la coopérative sont toujours effectuées sans garantie de qualité, au risque et péril de l'acheteur.

Appréciation/Dépréciation en cas de vente

En cas de vente, la valeur de la propriété sera évaluée. S’il y a eu une appréciation dans la valeur de la propriété, le membre perçoit 80% de la plus-value s’il détient moins de 50% du capital, et 90% de la plus-value s’il détient 50% ou plus du capital. 

Transfert au moyen d'un financement hypothécaire

Après l’adhésion d’un membre à la coopérative Qurtuba, un certificat électronique des parts sociales de classe B qu’il aura achetées est déposé dans son compte. Le certificat indique le nombre d’actions à son actif. Ensuite, chaque fois que le membre augmente ses parts sociales ou les diminue, le certificat est mis à jour. Aucun certificat n’est établi pour les parts sociales de classe A et G.

Transfert d'une hypothèque à Qurtuba

Les personnes qui sont déjà propriétaires et qui souhaitent transférer leur hypothèque à Qurtuba seront listées séparément. Les critères d'éligibilité pour ces membres sont les mêmes que pour les premiers acheteurs. En outre, ils doivent détenir depuis au moins six mois un nombre de parts équivalant à un minimum de 5% du solde de l'hypothèque. Si les fonds propres du bien immobilier dépassent 20 % de sa valeur, le membre n'est pas tenu d'acheter davantage de parts. Dans le cas contraire, le membre doit acheter davantage de parts pour atteindre le seuil de 20 %. Les membres de cette liste sont sélectionnés séparément.

Certificats

La coopérative délivre un certificat pour les parts sociales de classe B achetées par les membres en règle. Les certificats ne sont délivrés ni pour les dividendes ni pour les parts sociales de classe A ou G.

Cession des parts sociales

Le membre peut céder à Qurtuba ses parts sociales de classe B en tout temps et obtenir leur équivalent monétaire. En ce qui concerne les parts sociales de classe A, le membre peut également les céder et encaisser leur équivalent monétaire sous réserve de garder sa contribution dans la valeur de la propriété qu’il occupe telle qu'exigée au moment de l'achat de celle-ci.

Feuillets d'impôt et avis de ristournes

La coopérative émet au début de chaque nouvelle année les feuillets d’impôt aux membres qui ont reçu des dividendes au cours de l’année précédente. Un avis de dividende est également fourni à une fréquence semestrielle.